1. 일반적인 사항
감정평가사는 부동산 감정평가를 하여 수수료를 받는 일을 하는 직업이다.
누구나 결격사유만 없으면 응시 가능한 자격증.
감정평가사는 자산의 가치를 평가하는 사람.
여기서 자산이란 토지, 건물 뿐만아니라 기계, 선박, 특허권, 상표권 등의 무형의 자산까지도 포함 된다.
동산 감정을 할때도 있지만, 미미하고 거의 대부분이 부동산 감정을 하는 일이다.
대한민국은 부동산의 의존도가 심한 나라다.
나라 총 자산의 70%이상이 부동산.
이렇게 중요한 부동산을 감정하고 평가하는 일을 하는게 감정평가사다.
대한민국에 없어서는 안될 직업이고 윤리성을 갖춰야 하는 직업!!
사범시험(지금은 폐지됨) 다음으로 장수생이 많기로 유명한 시험이었다.
과거에는 시험 교재와 범위가 딱히 정해진것이 없어 공부 분량이 어마어마 했으나 최근에는 학원 시스템이 잘 잡혀 학원에 다니며 젊은 나이에 단기 합격한 케이스들도 많이 나오는 상황이다.
하지만 여전히 실제시험에서 평소와 다른 출제유형의 문제가 나와 종종 대량 과락이 발생하기도 한다.
평균 수험기간은 3년에서 5년 사이. 그 이상 넘어가면 답이 없다.
1차 시험은 6개월 안에도 합격하는 사례도 있다.
하지만 2차 시험은 1차 시험과는 난이도가 완전히 다르다. 2차 시험이 되면 난이도 급상승.
1차 시험이 쉽고 2차 시험이 어려워 1차만 합격하는 사람들이 많다. 대량의 장수생을 발생시키는 이유가 되기도 함.
2차가 계속 떨어져도 1차는 계속 합격하니 희망의 끈을 놓지 못하는 것.
자신이나 가족이나 감정평가사 시험에 계속 미련을 갖게 만듬.
1차 시험 수준은 공인중개사 합격 수준이라는 이야기도 있음.
감정평가사 학원은 신림동과 봉천동에 많고, 합격연령이 타 시험보다 높은 편이다.
다른 고시 시험과 마찬가지로 SKY출신의 합격자가 많다.
대표적인 학원으로는 하우패스, 박문각 서울법학원, 윌비스 한림법학원, 프라임 법학원, 합격의 법학원, 랜드잇 감평사 등이 있고, 하우패스와 박문각 서울 법학원 이 두 학원을 수험생들이 가장 많이 이용한다.
감정평가사 시험을 보려면 영어점수가 있어야 하는데 대표적인 영어시험인 토익은 700점 이상 맞아야 시험에 응시할수 있음.
1차 시험은 09:30분부터 13:20까지 치뤄지고,
1교시는 2시간 동안 민법(총칙,물권), 경제학원론, 부동산학원론 을 치르고
2교시는 1시간 20분 동안 감정평가관계법규, 회계학 을 본다.
1차 시험은 평균 60점만 넘으면 모두 합격이고 한 과목이라도 40점 이하가 나오면 과락으로 탈락.
5지선다 객관식.
최근에 회계학이 어렵게 출제되어 대량의 과락 사태가 있었음.
2차 시험은 09:30분 부터 16:30분 까지 치뤄지고,
1교시는 100분 동안 감정평가실무,
2교시는 역시 100분 동안 감정평가이론,
3교시는 역시 100분 동안 감정평가 및 보상법규 시험을 본다.
과목별 문항은 4문항이고 서술형 주관식이다.
동점자로 최소 합격인원 초과시, 해당 동점자는 모두 합격 시킨다.
이때 점수는 소수 둘째자리까지 계산한다.
2. 감정평가사의 장점
파트너 평가사의 출장비만 월 800만원이라는 이야기가 있다.
감정평가사는 법인의 파트너가 되면 연봉 2~3억은 쉽다.
자신이 영업력이 뛰어나다고 한다면 3~4년안에 파트너도 달수 있다.
파트너를 달지 못하고 법인을 퇴사하고 개인사무소를 차려 나라에서 주는 공시지가 소송평가 일만 해도 월200만원에서 최대 400만원까지는 안정적으로 벌수 있다.
이를 일컬어 감정평가사들 사이에서는 연금이라 칭하기도 한다.
파트너를 못달아도 연 7000만원에서 1억은 번다.
감정평가하다가 진짜 좋은 물건이 나오면 자기가 매입하기도 한다.
외부 출장이 잦고, 출퇴근 시간이 자유롭다.
감정평가 일 자체가 소수독점이 힘든 구조라 학벌이나 나이가 그렇게 중요하지 않다.
현재 대부분의 일이 부동산 감정평가에 국한 되어 있지만, 동산 그리고 지재권, 기업가치 평가 등 여러방면으로 확장될수 있는 소지도 있긴 있다.
통일되면 북한 부동산 감정평가 해야 되므로 대박-> 시장 파이가 두배로 커지는 것.
대형평가 법인의 최근 5년간 매출은 역대 최고 매출 찍음.
우리나라에서 10년 평가사로 활동하면 요건 취득시 영국 왕실 감정평가사(RICS)로 활동할수 있음.
잦은 출장은 필수적이므로 한곳에 매여있는 것을 좋아하지 않는 사람에게 적합.
3. 감정평가사의 단점
감정평가업의 시장 수준은 8천억 정도로 추정된다. 큰 편은 아니다. 그리고 시장 규모의 증가율이 미비하다.
공적부분에서 감정평가사에게 배당되던 일이 한국감정원으로 많이 이관 됨.
사방에서 감정평가사를 우습게 암.
거래처(특히 은행)의 전화는 무슨 일이 있어도 꼭 받음. 전화 노예가 된것 같은 기분이 듬.
명절이면 선물돌리느라 정신이 없음. 수백개의 선물을 보내고도 감사하다는 문자 한통 받지 못함.
심지어 어떤 행사를 하는데 협찬을 해달라는 요구도 받아봄.
은행원들에게 많이 휘둘림.
신입 은행직원들의 갑질을 견디기 힘듬. 늙은 노예가 된 기분이 듬.
거래처(은행)에 꼼짝 못함.
감정평가사의 대우가 예전보다 많이 떨어진것 같음.
감정평가 업계에서도 갈등이 있음(한국감정원, 대형, 중소법인 등)
영업이 생각보다 어려움.
감정평가 법인에 있다가 외부업계(은행, npl, 신탁사, 증권사 등)로 이직해서 후회한 사람이 한명도 없음.
4. 감정평가사의 진로
처음에 감정평가사가 되면 소속평가사가 되는 것임.
소속평가사로 활동할때 회사가 이 평가사는 회사에 큰 도움이 되겠다 싶으면 주주평가사로 임명함. 주주 평가사는 회사의 지분을 취득하게 되는데(투자하게 되는데) 이때부터 자유로운 회사 생활이 가능하고 소속평가사보다 높은 월급, 인센티브 등을 받게 됨.
은행에 전문 계약직으로 취업할수도 있음.
은행 담보물을 심사하거나 은행 직원들을 교육시키는 일을 함.
한국감정원에 취업할수 있음.
공기업 직원이 되는 것. 감정평가사 자격증이 있으면 서류와 면접만으로 입사 가능.
5. 감정평가사의 연봉
일반적인 연봉은 아래와 같이 알려져 있음
상위 25% 8,948만원
중위 50% 6,804만원
하위 25% 5,835마원
하지만 위 금액은 일반적인 평균일 뿐이고, 법인에 들어가 5년차만 되어도 거진 연봉이 1억에 가까워짐. 하지만 1억 이상을 넘기는 어려움. 전문직들 연봉 순위에서 8위에 랭크되어 있음.
감정평가사의 연봉은
기본연봉 + 출장비 + 처리비 + 인센티브 로 이루어져 있음.
기본연봉
- 수습 : 최저시급. 2800만원
- 소속 1년차 기본연봉 : 3500만원~3800만원
- 소속 2년차 기본연봉 : 4000만원~4500만원
- 소속 3년차 기본연봉 : 4500만원~4800만원
- 소속 4년차 기본연봉 : 4800만원~5000만원
- 소속 5년차 기본연봉 : 5000만원~5500만원
- 소속 6년~7년차 기본연봉 : 6000만원. 이때부터 기본연봉 상승은 거의 없음
출장비
- 평균 100만원~ 200만원. 많이 받을땐 300만원.
소속 연차가 쌓일수록 출장비가 적어지게 됨. 30만원~ 100만원.
처리비
- 감정평가 수수료에 일정비율로 받음.
- 10억짜리 감정평가를 하게 되면 대략 100만원. 여기에 2%~4%를 곱하면 내가 챙겨가는 처리비가 됨.
인센티브
- 영업을 해서 회사에 가져온 일에 대한 대가
- 결국 감정평가사는 영업을 잘해야 함.
- 10억짜리 일을 가져오면 수수료가 100만원이고 여기서 대략 20%인 20만원이 나의 인센티브가 되는 것임. 즉 남의 일 10개 하는것보다 영업하여 1건 가져오는게 훨씬 이득.